Perceber que uma obra ou reforma foi mal executada pode gerar insegurança, principalmente quando o cliente já pagou parte relevante do contrato e precisa contratar outra equipe para corrigir os problemas.

Infiltrações, instalações inadequadas, revestimentos soltos, medidas incorretas e serviços diferentes do projeto podem indicar falhas. Porém, para exigir a correção, a devolução de valores ou o ressarcimento dos prejuízos, é importante demonstrar o que foi contratado, como o serviço foi realizado e quais danos foram provocados.

O que caracteriza uma obra mal executada?

Uma obra pode ser considerada mal executada quando o serviço entregue não corresponde ao contrato, ao projeto, ao memorial descritivo, às especificações técnicas ou ao padrão de qualidade razoavelmente esperado.

Entre os problemas mais comuns estão:

• infiltrações e falhas de impermeabilização;
• rachaduras, fissuras ou desprendimento de revestimentos;
• instalações elétricas ou hidráulicas inadequadas;
• medidas diferentes das previstas no projeto;
• materiais inferiores aos contratados;
• acabamentos incompletos ou defeituosos;
• ausência de caimento ou nivelamento;
• necessidade de refazer serviços recém-executados;
• descumprimento de orientações técnicas.

Uma imperfeição estética pequena não deve ser tratada automaticamente da mesma forma que um defeito estrutural ou um problema que impeça o uso do imóvel. A natureza, a extensão e a origem da falha precisam ser analisadas.

Quais documentos ajudam a comprovar o problema?

O cliente deve reunir tudo o que demonstre as condições da contratação e da execução:

• contrato e proposta comercial;
• projeto e memorial descritivo;
• orçamento e cronograma;
• aditivos e alterações solicitadas;
• comprovantes de pagamento;
• notas fiscais dos materiais;
• fotografias e vídeos;
• mensagens e e-mails;
• registros de reclamações;
• respostas apresentadas pelo responsável;
• orçamentos para correção;
• relatórios ou laudos técnicos.

Esses documentos ajudam a comparar aquilo que foi prometido com o que efetivamente foi entregue.

Como registrar fotografias e vídeos?

As imagens devem apresentar uma visão geral do ambiente e detalhes de cada problema. Sempre que possível, o cliente deve registrar diferentes ângulos e utilizar referências que ajudem a demonstrar dimensões, localização e evolução da falha.

Também é recomendável:

• manter os arquivos originais;
• evitar editar ou recortar todas as imagens;
• registrar a data em que o problema foi identificado;
• fotografar antes, durante e depois da obra;
• relacionar as imagens aos ambientes;
• gravar a evolução de infiltrações, fissuras ou desprendimentos;
• preservar conversas que confirmem que o profissional tomou conhecimento.

Fotografias isoladas podem demonstrar a existência aparente do problema, mas nem sempre identificam sua origem ou o responsável técnico.

É necessário contratar um engenheiro ou arquiteto?

Quando a discussão envolve aspectos técnicos, um relatório ou laudo elaborado por profissional habilitado pode ser decisivo.

A avaliação pode identificar:

• quais serviços apresentam falhas;
• a possível origem do problema;
• se houve descumprimento do projeto;
• se os materiais são compatíveis;
• quais intervenções serão necessárias;
• o risco de agravamento;
• o custo aproximado para correção;
• se o imóvel pode continuar sendo utilizado.

O profissional que elaborar o documento deve atuar de forma independente e explicar os critérios utilizados. Um orçamento comercial pode demonstrar o custo do reparo, mas não substitui necessariamente uma análise técnica sobre a causa da falha.

O cliente pode reparar a obra imediatamente?

Defeitos que representem risco ou provoquem agravamento contínuo podem exigir medidas emergenciais. Contudo, sempre que possível, o estado original da obra deve ser documentado antes do reparo.

Ao retirar revestimentos, substituir instalações ou refazer impermeabilizações, algumas evidências podem desaparecer. Por isso, antes da intervenção, podem ser necessários registros detalhados, vistoria técnica, comunicação ao responsável e preservação de materiais retirados.

Quando houver risco de desaparecimento da prova, o Código de Processo Civil permite, em determinadas situações, pedir sua produção antecipada. A medida pode ser utilizada quando a verificação futura dos fatos se tornar impossível ou muito difícil.

É preciso comunicar o responsável?

A comunicação formal é importante para demonstrar que o contratado teve conhecimento das falhas e recebeu a oportunidade de se manifestar ou corrigi-las.

A notificação pode solicitar:

• vistoria no imóvel;
• explicação sobre a origem do problema;
• plano de correção;
• prazo para início e conclusão dos reparos;
• substituição dos materiais;
• devolução ou abatimento de valores;
• entrega de documentos e projetos.

O cliente deve evitar autorizar correções apenas por conversas vagas. Os serviços que serão refeitos, os materiais utilizados e os prazos devem ficar registrados.

Quais direitos podem ser discutidos?

Quando a contratação estiver sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, o artigo 20 prevê alternativas como a reexecução do serviço, a restituição do valor pago ou o abatimento proporcional do preço, conforme as circunstâncias.

Também podem ser cobrados prejuízos diretamente relacionados à falha, como gastos com avaliação técnica, contratação de outra equipe, compra de novos materiais e reparação de áreas atingidas. A existência e o valor desses prejuízos devem ser comprovados.

As medidas aplicáveis dependem do contrato, da possibilidade de aproveitamento dos serviços e da responsabilidade de cada participante.

Quem deve comprovar as falhas?

Em regra, quem apresenta uma alegação judicial deve reunir elementos que sustentem os fatos narrados. Entretanto, a distribuição da prova pode variar conforme o caso, inclusive em relações de consumo ou quando uma das partes possui maior facilidade para produzir informações técnicas. O STJ já reconheceu a possibilidade de inversão do ônus da prova em determinadas ações envolvendo vícios construtivos, mas isso não dispensa o cliente de preservar os documentos e indícios disponíveis.

Como funciona a perícia judicial?

Quando fotografias, documentos e laudos particulares não forem suficientes, o juiz poderá nomear um perito para examinar o imóvel.

Durante a perícia, as partes podem apresentar quesitos, indicar assistentes técnicos e posteriormente se manifestar sobre o laudo. A prova pericial é disciplinada pelo Código de Processo Civil e pode esclarecer a origem do defeito, sua extensão, as correções necessárias e a relação com a atuação de cada profissional.

Perguntas frequentes