Ao identificar infiltrações, rachaduras, erros de projeto ou serviços mal executados, o proprietário pode acreditar que precisa obrigatoriamente contratar um arquiteto ou engenheiro antes de entrar com um processo.

O laudo técnico não é uma exigência automática para toda ação judicial envolvendo obra ou reforma. Entretanto, ele pode ser importante para identificar a origem do problema, preservar as provas e evitar que a cobrança seja direcionada à pessoa errada.

O laudo é obrigatório para iniciar o processo?

Em regra, não é obrigatório apresentar um laudo particular em todos os processos.

O cliente pode utilizar outros documentos para demonstrar inicialmente o problema, como:

• contrato e proposta comercial;
• projetos e memoriais;
• ARTs e RRTs;
• fotografias e vídeos;
• mensagens e e-mails;
• comprovantes de pagamento;
• reclamações enviadas aos responsáveis;
• orçamentos de reparo;
• relatórios de vistoria.

Durante o processo, o juiz poderá determinar uma perícia judicial quando a análise do problema depender de conhecimento técnico especializado. O Código de Processo Civil prevê a prova pericial e permite que ela seja realizada por exame, vistoria ou avaliação.

Qual é a diferença entre laudo particular e perícia judicial?

O laudo particular é elaborado por um profissional contratado pelo proprietário, pela construtora ou por outra parte envolvida.

Esse documento pode ser utilizado para:

• identificar os defeitos;
• apontar possíveis causas;
• avaliar riscos;
• indicar reparos;
• estimar custos;
• orientar uma notificação;
• auxiliar na preparação do processo.

A perícia judicial, por outro lado, é realizada por um profissional nomeado pelo juiz. As partes podem apresentar perguntas técnicas, indicar assistentes e se manifestar sobre as conclusões do perito.

O laudo particular pode ajudar a fundamentar o caso, mas não substitui automaticamente a perícia judicial.

Quando o laudo é especialmente recomendado?

A avaliação técnica pode ser importante quando:

• existem rachaduras ou possíveis problemas estruturais;
• a origem da infiltração é desconhecida;
• vários profissionais participaram da obra;
• há discussão entre erro de projeto e erro de execução;
• o reparo exigirá abertura de paredes ou retirada de revestimentos;
• o problema pode ter sido causado pelo condomínio ou imóvel vizinho;
• a obra será modificada por uma nova equipe;
• os custos de reparação são elevados;
• existe risco de agravamento;
• o responsável nega a existência da falha.

Nessas situações, fotografias podem demonstrar a aparência do problema, mas não necessariamente sua causa.

Um orçamento de reparo substitui o laudo?

Não necessariamente.

O orçamento mostra quanto uma empresa pretende cobrar para realizar determinado serviço. Já o laudo procura explicar tecnicamente qual é o defeito, sua possível origem e quais intervenções são necessárias.

Um orçamento pode indicar que a impermeabilização custará determinado valor, mas não esclarecer se a infiltração foi causada pela execução, pelo projeto, por falta de manutenção ou por uma tubulação do condomínio.

Os dois documentos podem ser utilizados em conjunto: o laudo identifica tecnicamente o problema e o orçamento ajuda a calcular o custo da correção.

Quem pode elaborar o laudo?

O profissional deve possuir habilitação compatível com a questão analisada.

Dependendo do problema, a avaliação pode exigir arquiteto, engenheiro civil, engenheiro eletricista ou outro especialista. Também deve ser emitido o documento de responsabilidade técnica correspondente à atividade realizada.

O laudo deve apresentar de forma clara:

• identificação do imóvel;
• documentos analisados;
• descrição da vistoria;
• registros fotográficos;
• metodologia utilizada;
• problemas encontrados;
• possíveis causas;
• conclusão técnica;
• recomendações de reparo.

Afirmações genéricas, sem explicação dos critérios utilizados, podem diminuir a utilidade do documento.

O responsável pela obra deve ser comunicado antes da vistoria?

A comunicação pode ser recomendável, principalmente quando se pretende permitir que a outra parte acompanhe a vistoria, analise o problema ou apresente uma proposta de reparo.

Contudo, isso depende da urgência e das circunstâncias. Quando existe risco à segurança, agravamento do dano ou possibilidade de desaparecimento das evidências, a documentação técnica pode precisar ser realizada rapidamente.

O cliente deve preservar os registros das tentativas de contato e informar por escrito os problemas identificados.

Posso realizar o reparo depois do laudo?

Sim. Uma das funções do laudo é registrar as condições existentes antes da intervenção.

Além do documento técnico, o proprietário deve preservar:

• fotografias anteriores ao reparo;
• vídeos durante a retirada dos materiais;
• notas fiscais;
• contratos da nova equipe;
• materiais retirados, quando relevante;
• relatórios sobre o que foi encontrado;
• imagens do serviço de correção.

Isso ajuda a demonstrar quais problemas já existiam antes da entrada do novo profissional.

E quando o reparo é urgente?

Situações que envolvem risco à segurança, entrada contínua de água ou possibilidade de agravamento podem exigir medidas imediatas.

Nesses casos, o proprietário não precisa deixar o imóvel se deteriorar apenas para aguardar um processo. Contudo, deve documentar detalhadamente o problema antes e durante a intervenção, sempre que isso puder ser feito com segurança.

Quando a prova poderá desaparecer ou se tornar muito difícil de produzir posteriormente, pode ser avaliada uma ação de produção antecipada de prova. O Código de Processo Civil permite essa medida quando houver risco de perda da prova ou quando seu conhecimento prévio puder facilitar um acordo ou evitar outro processo.

O STJ também reconhece que a produção antecipada de perícia pode ocorrer no local onde se encontra o objeto que será examinado, o que pode facilitar a vistoria do imóvel.

O laudo garante que o cliente vencerá o processo?

Não.

O laudo é um elemento de prova e será analisado juntamente com contratos, projetos, mensagens, pagamentos e demais documentos.

A outra parte poderá apresentar um parecer diferente, questionar a metodologia ou indicar causas alternativas para o problema. Além disso, o perito judicial pode chegar a uma conclusão diferente daquela apresentada pelo profissional particular.

Por isso, o laudo deve ser tecnicamente fundamentado e coerente com os demais registros da obra.

O valor do laudo pode ser cobrado do responsável?

O custo da avaliação técnica pode ser incluído entre os prejuízos discutidos quando o documento tiver sido necessário para identificar ou comprovar a falha.

Entretanto, o ressarcimento não é automático. Será necessário demonstrar a necessidade da contratação, o pagamento realizado e sua relação com o problema.

Quando houver vício na prestação do serviço em uma relação de consumo, podem ser discutidas medidas como reexecução, restituição do valor pago ou abatimento proporcional, além de outros prejuízos comprovados.

Perguntas frequentes