Qual é o prazo para processar por problemas em uma obra?

Ao identificar atraso, abandono, infiltração, rachadura ou erro de projeto, o cliente precisa agir rapidamente. Entretanto, não existe um único prazo para todos os processos envolvendo obras e reformas.

O período aplicável depende do problema, do contrato, da existência de relação de consumo, do pedido apresentado e do momento em que o defeito foi descoberto.

Garantia e prazo para processar são a mesma coisa?

Não.

A garantia indica o período em que o responsável pode permanecer vinculado à qualidade ou à segurança do serviço. A decadência está relacionada à perda de determinado direito pelo seu não exercício dentro do prazo. A prescrição, por sua vez, limita o período para apresentar uma pretensão judicial.

Por isso, o fim de uma garantia contratual não significa necessariamente que toda possibilidade de cobrança desapareceu. Da mesma forma, estar dentro da garantia não permite que o proprietário espere indefinidamente para comunicar o problema.

Qual é o prazo para reclamar de um vício aparente?

Quando existir uma relação de consumo e o problema estiver relacionado a um serviço durável, o Código de Defesa do Consumidor prevê prazo de 90 dias para reclamar de vícios aparentes ou de fácil constatação.

Esse período pode ser relevante para pedidos como:

reexecução do serviço;
restituição do valor pago;
abatimento proporcional;
correção do vício.

O STJ diferencia esse prazo decadencial do prazo prescricional aplicável a pedidos de indenização por prejuízos decorrentes da má execução contratual.

E quando o defeito é oculto?

No vício oculto, o prazo para reclamação começa quando o defeito se torna evidente, e não necessariamente na data em que a obra foi entregue.

Isso pode ocorrer com problemas como:

infiltração interna;
falha em tubulação embutida;
impermeabilização inadequada;
defeito estrutural;
problema elétrico não perceptível na vistoria.

O STJ reconhece que, no caso de vício oculto, o consumidor deve reclamar dentro do prazo contado a partir do momento em que a falha se torna perceptível. A análise também deve considerar a durabilidade esperada da obra ou do serviço.

Toda construção possui garantia de cinco anos?

O artigo 618 do Código Civil prevê garantia de cinco anos relacionada à solidez e à segurança de edifícios e outras construções consideráveis, considerando os materiais e as condições do solo.

Essa regra não deve ser aplicada automaticamente a qualquer problema de pintura, acabamento, instalação ou decoração. É necessário verificar se o defeito realmente envolve solidez ou segurança e se o contrato possui natureza de empreitada.

O parágrafo único do artigo 618 também estabelece prazo de 180 dias, contado do aparecimento do vício, para o exercício da pretensão baseada especificamente nessa garantia. Contudo, esse prazo não elimina necessariamente outros pedidos decorrentes do descumprimento contratual, como perdas e danos.

O pedido de indenização pode ter prazo de dez anos?

Em determinadas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual, o STJ aplica o prazo geral de dez anos do artigo 205 do Código Civil.

O tribunal já reconheceu esse prazo em casos envolvendo indenização por falhas construtivas e atraso na entrega de imóvel, quando não existia outro prazo legal específico para a pretensão contratual apresentada.

Isso não significa que todo processo contra arquiteto, engenheiro, empreiteiro ou construtora terá automaticamente dez anos. É necessário identificar:

qual obrigação foi descumprida;
quem será responsabilizado;
se existe contrato entre as partes;
qual pedido será apresentado;
quando ocorreu a violação do direito.

Quando pode existir prazo de cinco anos pelo CDC?

O artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor estabelece prazo de cinco anos para a reparação de danos causados por fato do produto ou do serviço, contado do conhecimento do dano e de sua autoria.

Essa hipótese está relacionada a situações em que o defeito ultrapassa a inadequação do serviço e causa um dano ao consumidor, como um acidente de consumo. Ela não deve ser confundida automaticamente com pedidos de correção, reexecução ou abatimento decorrentes de um simples vício.

Pode existir prazo de três anos?

Em algumas situações de responsabilidade civil sem relação contratual direta, pode ser discutida a aplicação do prazo de três anos previsto no Código Civil para pretensões de reparação civil.

A definição entre três, cinco ou dez anos não pode ser feita apenas pelo nome dado ao processo. Ela depende da origem da responsabilidade, da relação existente entre as partes e do pedido formulado. O próprio STJ já afastou o prazo de três anos em casos nos quais reconheceu que a indenização decorria de inadimplemento contratual.

Quando começa a contagem?

O marco inicial também varia.

Conforme o caso, o prazo pode ser relacionado:

à entrega da obra;
ao vencimento do prazo contratual;
ao abandono dos serviços;
à negativa de corrigir o problema;
ao aparecimento do vício oculto;
ao conhecimento do dano e de seu responsável;
ao momento em que a obrigação foi descumprida.

Em defeitos progressivos, pode existir discussão sobre quando o proprietário realmente conseguiu identificar a falha e sua gravidade.

Reclamar diretamente suspende o prazo?

Uma reclamação formal pode produzir efeitos importantes, principalmente nas relações de consumo. Entretanto, o cliente não deve presumir que mensagens ou negociações informais suspenderam todos os prazos.

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