Quando uma obra está atrasada, abandonada ou apresenta defeitos, o cliente pode tentar resolver o problema por meio de um acordo extrajudicial ou iniciar um processo judicial.

Não existe uma opção melhor para todos os casos. A decisão depende da urgência, da qualidade das provas, dos prejuízos existentes e da disposição dos responsáveis para apresentar uma solução efetiva.

O que é um acordo extrajudicial?

O acordo extrajudicial é uma solução negociada sem a necessidade de aguardar uma decisão do juiz.

As partes podem definir, por exemplo:

• retomada e conclusão da obra;
• correção dos serviços defeituosos;
• devolução de valores;
• abatimento do preço;
• pagamento dos prejuízos;
• entrega de projetos e documentos;
• encerramento do contrato;
• parcelamento de uma indenização;
• responsabilidades por materiais e reparos.

O Código de Processo Civil determina que a conciliação, a mediação e outros métodos consensuais sejam estimulados, inclusive durante o processo. A Lei de Mediação também permite que conflitos sobre direitos que admitem negociação sejam resolvidos total ou parcialmente por consenso.

Quais são as vantagens de tentar um acordo?

Uma negociação pode proporcionar uma solução mais rápida e personalizada.

Em vez de aguardar uma decisão, cliente e responsável podem definir diretamente como o problema será resolvido. Isso pode ser especialmente útil quando ainda existe possibilidade de correção da obra ou quando ambas as partes reconhecem parte das obrigações.

Entre as possíveis vantagens estão:

• maior controle sobre a solução;
• redução do desgaste entre os envolvidos;
• definição de prazos específicos;
• possibilidade de pagamento parcelado;
• organização da saída do profissional;
• menor necessidade de produção de provas complexas;
• redução de despesas processuais e periciais.

Essas vantagens somente existem quando o acordo é claro, viável e oferece segurança suficiente ao cliente.

Quando o acordo pode não ser recomendado?

A tentativa de acordo pode não ser adequada quando:

• o responsável não responde;
• existem sucessivas promessas não cumpridas;
• a outra parte nega qualquer problema;
• há risco à segurança do imóvel;
• as evidências podem desaparecer;
• o cliente precisa de uma medida urgente;
• existe tentativa de ocultar documentos;
• os prejuízos continuam aumentando;
• a proposta não cobre os reparos necessários;
• o prazo para buscar uma medida jurídica pode estar próximo.

Também é necessário ter cautela quando o responsável deseja realizar novos reparos sem apresentar diagnóstico, responsável técnico ou cronograma.

É preciso enviar uma notificação antes de processar?

Nem sempre a notificação é uma condição obrigatória para iniciar o processo. Porém, ela pode ser estratégica para formalizar o problema e permitir uma última tentativa de solução.

A notificação pode solicitar:

• vistoria no imóvel;
• retomada dos serviços;
• apresentação de cronograma;
• correção dos defeitos;
• prestação de contas;
• devolução de valores;
• entrega de projetos;
• resposta dentro de determinado prazo.

Ela também ajuda a demonstrar quando o responsável tomou conhecimento do problema e qual foi sua reação.

O que deve constar no acordo?

Um acordo sobre obra ou reforma deve evitar expressões vagas, como “corrigir todos os problemas” ou “terminar o serviço em breve”.

O documento deve indicar:

• problemas reconhecidos;
• serviços que serão executados;
• materiais que serão utilizados;
• prazo de início e conclusão;
• responsável técnico;
• forma de acompanhamento;
• valores e datas de pagamento;
• destino dos materiais existentes;
• consequências do descumprimento;
• entrega de documentos e chaves;
• encerramento das obrigações.

Também deve ficar claro se o acordo resolve toda a controvérsia ou apenas uma parte dela. A Lei de Mediação permite que o consenso abranja todo o conflito ou somente pontos específicos.

É necessário reconhecer culpa no acordo?

Não obrigatoriamente.

As partes podem solucionar o problema sem que exista uma declaração expressa de culpa. A construtora ou o profissional pode aceitar realizar um reparo ou pagar determinado valor para encerrar a discussão.

Porém, o cliente deve analisar cuidadosamente cláusulas que contenham quitação ampla, definitiva e irrestrita. Ao assinar uma quitação geral, pode se tornar mais difícil cobrar posteriormente problemas que já eram conhecidos ou que estavam incluídos no acordo.

O acordo tem validade jurídica?

Sim, desde que seja realizado por pessoas capazes, trate de obrigações permitidas e observe os requisitos aplicáveis.

Dependendo da forma utilizada, o acordo pode constituir um título executivo extrajudicial ou ser levado à homologação judicial. Isso pode facilitar a cobrança caso uma das partes deixe de cumprir as obrigações assumidas. A mediação encerrada com acordo também pode resultar em título executivo, conforme a forma de formalização.

Por isso, o documento deve ser redigido com clareza e assinado corretamente.

Quando o processo judicial pode ser necessário?

O processo pode ser indicado quando não existe possibilidade concreta de negociação ou quando o cliente precisa de uma medida que dependa do Judiciário.

Pode ser necessário buscar judicialmente:

• correção ou cumprimento de obrigação;
• encerramento do contrato;
• devolução de valores;
• indenização pelos prejuízos;
• produção antecipada de prova;
• perícia no imóvel;
• preservação de documentos;
• medida urgente para impedir agravamento do dano.

Mesmo depois do início da ação, as partes ainda podem chegar a um acordo. O processo judicial não impede a negociação posterior. O próprio Código de Processo Civil prevê o estímulo à solução consensual durante o procedimento.

O processo sempre demora mais?

Um processo costuma possuir mais etapas, como apresentação de defesa, produção de provas, perícia, manifestações e julgamento.

Entretanto, não é possível afirmar antecipadamente quanto tempo cada caso levará. A duração depende da complexidade, da necessidade de perícia, do número de envolvidos e da existência de recursos.

Uma negociação também pode se prolongar quando a outra parte apenas promete resolver o problema sem assumir compromissos concretos. Por isso, a rapidez não deve ser avaliada somente pela escolha entre acordo e processo, mas pela possibilidade real de cumprimento.

O acordo pode ser feito durante o processo?

Sim.

As partes podem negociar diretamente ou participar de conciliação ou mediação. Caso cheguem a uma solução, o acordo poderá ser apresentado ao juiz para homologação.

Isso pode ser útil quando o processo já permitiu esclarecer os documentos, os valores discutidos ou as conclusões de uma perícia.

Como escolher o melhor caminho?

Antes de decidir, o cliente deve avaliar:

1. a gravidade e a urgência do problema;
2. a possibilidade de preservar as provas;
3. a disposição da outra parte para negociar;
4. o custo necessário para corrigir a obra;
5. os valores já pagos;
6. a existência de proposta concreta;
7. a segurança oferecida pelo acordo;
8. o risco de novos descumprimentos.

Também devem ser analisados o contrato, as mensagens, os projetos, os pagamentos, as fotografias e os documentos técnicos.

Perguntas frequentes