Uma obra atrasada, abandonada ou mal executada pode gerar despesas que não estavam previstas pelo cliente. Além do valor pago ao primeiro contratado, pode ser necessário comprar novos materiais, contratar outra equipe, realizar um laudo técnico ou permanecer por mais tempo em um imóvel alugado.

Esses prejuízos podem ser discutidos em uma negociação ou processo judicial. Porém, a indenização não é automática: cada valor precisa estar relacionado ao descumprimento e ser demonstrado por documentos.

O que são danos materiais?

Danos materiais são prejuízos econômicos provocados pelo problema na obra. Eles podem envolver valores que o cliente efetivamente perdeu e, em situações específicas, ganhos que deixou razoavelmente de obter.

O Código Civil estabelece que as perdas e danos podem abranger tanto aquilo que o credor efetivamente perdeu quanto o que razoavelmente deixou de lucrar. Também exige uma relação direta e imediata entre o descumprimento e o prejuízo cobrado.

Por isso, não basta apresentar todas as despesas realizadas durante a obra. É necessário demonstrar quais gastos foram causados pela falha do profissional, da empreiteira ou da construtora.

Valores pagos por serviços não executados

Quando o cliente pagou antecipadamente por uma etapa que não foi realizada, pode ser possível pedir a devolução do valor correspondente.

A análise deve considerar:

• o total contratado;
• os pagamentos realizados;
• as etapas concluídas;
• os serviços que podem ser aproveitados;
• os materiais adquiridos;
• os defeitos que exigem refazimento;
• os valores ainda não vencidos.

A devolução integral não é automática quando parte relevante do serviço foi corretamente executada. Pode ser necessária uma medição técnica para calcular o percentual concluído e o valor dos trabalhos aproveitáveis.

Em relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevê, conforme o caso, reexecução do serviço, restituição da quantia paga ou abatimento proporcional do preço quando houver vício de qualidade.

Custos para corrigir ou concluir a obra

O cliente pode discutir o ressarcimento dos valores necessários para corrigir defeitos ou finalizar serviços abandonados.

Podem ser considerados:

• contratação de outra equipe;
• correção do projeto;
• demolição de serviços defeituosos;
• reconstrução das áreas afetadas;
• compra de novos materiais;
• retirada e descarte de materiais inutilizados;
• recuperação de pintura, pisos e revestimentos;
• reparação de móveis ou equipamentos atingidos.

Antes de iniciar o reparo, o estado da obra deve ser registrado. Fotografias, vídeos, relatórios, laudos e orçamentos ajudam a demonstrar quais problemas já existiam antes da entrada da nova equipe.

Gastos com laudo e avaliação técnica

Quando o problema exige conhecimento especializado, o cliente pode precisar contratar arquiteto, engenheiro ou outro profissional habilitado.

O custo do laudo pode ser apresentado como parte dos prejuízos quando a avaliação foi necessária para identificar a falha, preservar a prova ou planejar o reparo.

Devem ser guardados:

• contrato do profissional;
• documento de responsabilidade técnica;
• laudo ou relatório;
• nota fiscal;
• comprovante de pagamento.

O ressarcimento dependerá da demonstração de que a contratação estava relacionada ao problema discutido.

Aluguel, hospedagem e armazenamento

O atraso ou defeito pode impedir o uso do imóvel. Nesses casos, podem ser discutidos gastos adicionais com:

• aluguel;
• hospedagem temporária;
• armazenamento de móveis;
• mudança adicional;
• transporte;
• condomínio e outras despesas extraordinárias.

É necessário demonstrar que o gasto surgiu ou continuou por causa do problema na obra. Contratos de locação, recibos, notas fiscais e comprovantes bancários ajudam a formar essa prova.

Despesas que já existiriam normalmente, mesmo sem o atraso ou defeito, podem não ser integralmente atribuídas ao responsável.

O que são lucros cessantes?

Lucros cessantes representam ganhos que a pessoa razoavelmente deixou de obter em razão do descumprimento.

Isso pode ser discutido, por exemplo, quando um estabelecimento comercial não consegue iniciar suas atividades por causa do atraso da obra. Porém, não basta indicar uma expectativa genérica de faturamento.

Podem ser necessários:

• histórico financeiro da empresa;
• contratos já firmados;
• reservas ou pedidos cancelados;
• projeções fundamentadas;
• comparação com períodos anteriores;
• documentos contábeis;
• demonstração do período de paralisação.

O STJ decidiu que lucros cessantes não são presumidos em toda situação. Em caso envolvendo rescisão de compra de imóvel por atraso, o tribunal exigiu demonstração efetiva do ganho frustrado, ressaltando que a restituição dos valores pode ser suficiente dependendo da medida escolhida pelo comprador.

Portanto, decisões envolvendo imóveis adquiridos na planta não devem ser aplicadas automaticamente a qualquer reforma ou contratação de obra.

A multa do contrato pode ser cobrada junto com a indenização?

Depende da finalidade da cláusula.

A multa pode ter sido estabelecida para compensar o atraso, penalizar o encerramento injustificado ou garantir determinada obrigação. Antes de somá-la a outros prejuízos, é necessário verificar se os valores possuem a mesma finalidade.

O STJ já definiu, em casos de atraso na entrega de imóveis, que uma cláusula penal moratória fixada em valor equivalente à locação normalmente não pode ser acumulada com lucros cessantes referentes ao mesmo período, pois isso poderia representar dupla indenização.

A aplicação dessa orientação dependerá do contrato e da situação concreta.

Problemas em obra geram dano moral?

Não automaticamente.

O atraso, o defeito ou o descumprimento contratual normalmente provocam, em primeiro lugar, prejuízos materiais. Para existir dano moral, é necessário demonstrar consequências excepcionais que ultrapassem a frustração ou o aborrecimento comum de um conflito contratual.

O STJ entende que o atraso na entrega de um imóvel, isoladamente, não gera indenização moral automática. É preciso comprovar uma ofensa relevante aos direitos da pessoa ou circunstâncias especialmente graves.

Podem exigir análise situações que envolvam risco à segurança, impossibilidade prolongada de utilizar a residência ou consequências graves e concretamente demonstradas.

Como comprovar os valores cobrados?

O cliente deve reunir:

• contratos e propostas;
• comprovantes de pagamento;
• notas fiscais e recibos;
• orçamentos detalhados;
• laudos e relatórios;
• fotografias e vídeos;
• comprovantes de aluguel ou hospedagem;
• documentos contábeis;
• mensagens sobre o problema;
• planilha com cada despesa.

É recomendável separar o valor originalmente contratado dos custos causados pelo problema. Uma linha do tempo também ajuda a demonstrar quando cada prejuízo surgiu.

É possível cobrar valores estimados?

Orçamentos podem ser utilizados para indicar o custo provável do reparo, especialmente quando o serviço ainda não foi realizado.

Entretanto, estimativas genéricas ou sem detalhamento podem ser questionadas. Quando possível, o orçamento deve descrever quantidades, materiais, mão de obra, etapas e serviços necessários.

Também é importante evitar cobrar duas vezes o mesmo prejuízo, como pedir simultaneamente o valor integral da obra e o custo completo de correção sem considerar os serviços que podem ser aproveitados.

Perguntas frequentes