Infiltrações, fissuras e rachaduras podem aparecer durante uma reforma ou algum tempo depois da conclusão dos serviços. Além de comprometer acabamentos, esses problemas podem atingir instalações, móveis e outros ambientes do imóvel.

Entretanto, a existência do defeito não permite responsabilizar automaticamente o arquiteto, o engenheiro ou a equipe de execução. É necessário identificar a origem da falha, o serviço contratado e as intervenções realizadas no local.

O que pode causar infiltração depois de uma reforma?

A infiltração pode ter diferentes origens, como:

• impermeabilização executada incorretamente;
• falhas em tubulações hidráulicas;
• ausência de caimento em áreas molhadas;
• problemas em telhados, calhas ou rufos;
• aplicação inadequada de revestimentos;
• perfuração de sistemas de impermeabilização;
• materiais incompatíveis ou defeituosos;
• vazamentos provenientes de outro imóvel;
• problemas preexistentes que não foram corrigidos;
• falta de manutenção.

Por isso, o local em que a água aparece nem sempre corresponde ao ponto de origem. Uma mancha no teto, por exemplo, pode resultar de uma tubulação, de uma área externa, do apartamento superior ou de falhas no sistema do condomínio.

Toda rachadura indica um problema estrutural?

Não.

Fissuras superficiais podem aparecer em revestimentos e acabamentos sem representar risco estrutural. Já rachaduras mais largas, progressivas ou acompanhadas de deslocamentos podem exigir avaliação imediata.

Devem receber atenção especial situações como:

• aumento da abertura ao longo do tempo;
• aparecimento de várias rachaduras próximas;
• portas ou janelas que deixam de fechar;
• deformações em pisos, paredes ou tetos;
• desprendimento de revestimentos;
• exposição de armaduras;
• estalos frequentes;
• sinais de movimentação da estrutura.

Somente uma avaliação técnica pode identificar a causa e a gravidade. Fotografias ajudam a registrar o problema, mas normalmente não são suficientes para concluir se houve falha estrutural.

Quem executou a reforma pode ser responsabilizado?

A equipe de execução pode responder quando o problema decorrer de serviço realizado incorretamente, descumprimento do projeto, utilização inadequada dos materiais ou eliminação de etapas necessárias.

Isso pode ocorrer, por exemplo, quando a impermeabilização não foi aplicada conforme a orientação técnica, uma tubulação foi instalada incorretamente ou houve intervenção indevida em paredes e elementos da construção.

Para avaliar essa responsabilidade, devem ser analisados o contrato, o projeto, o memorial descritivo, as mensagens trocadas, as fotografias da execução e os materiais utilizados.

O arquiteto ou engenheiro também pode responder?

Depende do escopo contratado.

O profissional responsável apenas pelo projeto não responde automaticamente por toda falha ocorrida na execução. Contudo, sua atuação poderá ser analisada se o problema tiver origem em erro de dimensionamento, especificação inadequada, falta de informação indispensável ou incompatibilidade entre projetos.

Quando também foram contratados acompanhamento, fiscalização, gerenciamento ou execução, é necessário verificar quais obrigações foram efetivamente assumidas.

O contrato, a proposta, a ART ou o RRT ajudam a identificar as atividades contratadas, mas a responsabilidade também depende da atuação concreta de cada envolvido.

O condomínio ou um vizinho podem ser responsáveis?

Sim, em determinadas situações.

A infiltração pode surgir em tubulações comuns, fachadas, coberturas, prumadas ou outras áreas cuja manutenção compete ao condomínio. Também pode ser causada por vazamento ou reforma realizada em outro imóvel.

Antes de direcionar uma cobrança, é importante identificar a origem técnica do problema. Responsabilizar a equipe que reformou o apartamento sem verificar se a água vem de uma área comum ou da unidade vizinha pode levar a uma conclusão incorreta.

Nesses casos, o proprietário deve comunicar formalmente o condomínio ou o vizinho, solicitar uma vistoria e registrar as áreas atingidas.

O problema pode ser causado pela falta de manutenção?

Pode.

Falhas de conservação, ausência de limpeza de calhas, rejuntes deteriorados, falta de revisão de coberturas e intervenções posteriores podem contribuir para infiltrações e fissuras.

A alegação de falta de manutenção, porém, não afasta automaticamente a responsabilidade de quem realizou a obra. É necessário demonstrar qual manutenção era necessária, se o cliente foi orientado e se a omissão realmente causou o problema.

Manuais, termos de entrega, mensagens e registros de manutenção podem ajudar nessa análise.

Como o cliente deve registrar a infiltração ou rachadura?

Antes de iniciar o reparo, recomenda-se reunir:

• fotografias gerais e detalhadas;
• vídeos da entrada ou do percurso da água;
• registros realizados em datas diferentes;
• contrato e proposta da reforma;
• projetos, ARTs e RRTs;
• comprovantes de pagamento;
• notas fiscais dos materiais;
• mensagens com os responsáveis;
• reclamações enviadas ao condomínio;
• orçamentos de reparação;
• relatório ou laudo técnico.

No caso de rachaduras, uma referência de medida pode ajudar a acompanhar a evolução. O cliente não deve realizar testes, demolições ou intervenções que apresentem risco sem acompanhamento profissional.

É necessário elaborar um laudo técnico?

O laudo pode ser fundamental quando existem dúvidas sobre a origem do problema ou sobre quem deve realizar o reparo.

A avaliação poderá indicar:

• de onde vem a infiltração;
• se existe falha de projeto ou execução;
• se o problema era preexistente;
• se há risco para o imóvel;
• quais áreas foram atingidas;
• quais reparos são necessários;
• o custo estimado da correção.

Se a controvérsia chegar ao Judiciário, também poderá ser realizada uma perícia. Em situações nas quais o reparo é urgente e pode eliminar as evidências, deve ser avaliada a necessidade de documentar tecnicamente o imóvel ou produzir antecipadamente a prova.

Quais prejuízos podem ser cobrados?

Quando a responsabilidade e a relação entre a falha e os danos forem comprovadas, podem ser discutidos gastos com:

• correção da infiltração ou rachadura;
• substituição de revestimentos;
• pintura e recuperação dos ambientes;
• reparação de móveis e equipamentos;
• contratação de outro profissional;
• elaboração de laudos;
• hospedagem ou aluguel temporário;
• outros danos diretamente relacionados.

O Código de Defesa do Consumidor prevê alternativas como reexecução do serviço, restituição do valor pago ou abatimento proporcional quando houver vício na prestação do serviço. A medida aplicável dependerá da contratação e da possibilidade de correção.

Existe garantia para esse tipo de problema?

Os prazos dependem do tipo de contratação, da natureza do defeito e do momento em que ele foi identificado.

O artigo 618 do Código Civil prevê responsabilidade de cinco anos pela solidez e segurança em determinadas empreitadas de construções consideráveis. Essa regra não significa que toda infiltração, fissura ou falha de acabamento tenha automaticamente o mesmo tratamento.

O STJ também diferencia o prazo para reclamar do vício do prazo para formular determinados pedidos de indenização. Por isso, o proprietário deve registrar e comunicar o problema assim que ele se tornar evidente.

Perguntas frequentes