Infiltrações, rachaduras, falhas elétricas, revestimentos soltos e problemas de impermeabilização podem aparecer durante ou depois da entrega de uma obra. Dependendo da origem e da gravidade, essas falhas podem ser classificadas como vícios construtivos.

A identificação do problema, porém, não determina automaticamente quem deve pagar pelo reparo. É necessário analisar o projeto, a execução, os materiais utilizados, a manutenção do imóvel e as responsabilidades assumidas por cada participante.

O que é um vício construtivo?

Vício construtivo é uma falha que compromete a qualidade, a segurança, o funcionamento, a durabilidade ou o uso esperado da construção.

Entre os exemplos mais comuns estão:

• infiltrações e umidade;
• fissuras e rachaduras;
• falhas de impermeabilização;
• instalações elétricas ou hidráulicas inadequadas;
• desprendimento de pisos e revestimentos;
• problemas de nivelamento ou caimento;
• portas e janelas instaladas incorretamente;
• defeitos em sistemas de drenagem;
• falhas estruturais;
• materiais diferentes dos especificados.

Nem toda imperfeição caracteriza um vício relevante. Pequenas diferenças estéticas devem ser analisadas de forma diferente de problemas que exigem a demolição de serviços, impedem o uso do imóvel ou apresentam risco à segurança.

Qual é a diferença entre vício aparente e vício oculto?

O vício aparente é aquele que pode ser identificado no momento da vistoria ou da entrega da obra, como uma pintura incompleta, um revestimento quebrado ou uma porta que não fecha corretamente.

O vício oculto não é facilmente percebido na entrega. Ele pode aparecer somente depois do uso do imóvel, como uma infiltração interna, uma falha de impermeabilização ou um problema em uma instalação embutida.

Essa diferença é importante porque pode influenciar a contagem dos prazos e a forma de demonstrar quando o proprietário tomou conhecimento do problema.

Quem pode ser responsabilizado?

A responsabilidade depende da origem da falha e do serviço contratado.

Uma obra pode envolver:

• construtora;
• incorporadora;
• empreiteiro;
• arquiteto;
• engenheiro;
• projetistas especializados;
• fornecedores de materiais;
• equipes de instalação.

O arquiteto contratado apenas para desenvolver o projeto não responde automaticamente por uma execução realizada de forma diferente por terceiros. Da mesma maneira, o profissional responsável pela execução pode não responder por uma falha originada exclusivamente em um projeto elaborado por outra pessoa.

Também devem ser consideradas alterações solicitadas pelo proprietário, intervenções posteriores, falta de manutenção e serviços realizados sem conhecimento dos responsáveis técnicos.

O que o proprietário deve fazer ao identificar o defeito?

O primeiro cuidado é registrar detalhadamente o problema antes de realizar reparos.

É recomendável reunir:

• contrato e proposta comercial;
• projetos e memoriais;
• ARTs e RRTs;
• comprovantes de pagamento;
• manual do proprietário;
• termo de entrega e vistoria;
• fotografias e vídeos;
• mensagens e e-mails;
• notas fiscais;
• registros de manutenção;
• orçamentos para correção.

As imagens devem mostrar o ambiente completo e os detalhes da falha. Quando o problema evolui com o tempo, como uma infiltração ou rachadura, registros feitos em datas diferentes podem ajudar a demonstrar seu agravamento.

É necessário comunicar a construtora ou o profissional?

Sim. A reclamação deve ser registrada por escrito e apresentar a localização do problema, a data em que foi percebido e os reparos solicitados.

A comunicação pode requerer:

• vistoria no imóvel;
• identificação da causa;
• apresentação de plano de correção;
• indicação do responsável técnico;
• prazo para início e conclusão;
• restituição ou abatimento de valores;
• ressarcimento dos prejuízos.

É importante guardar o protocolo, o e-mail ou a conversa completa. Promessas realizadas apenas por telefone podem ser mais difíceis de comprovar posteriormente.

O proprietário pode contratar outra empresa para corrigir?

Pode ser necessário, especialmente quando o problema apresenta risco ou continua causando danos. Porém, sempre que possível, o imóvel deve ser documentado e avaliado antes da intervenção.

Quando outra equipe remove revestimentos, abre paredes ou substitui instalações, parte das evidências pode desaparecer. Um relatório técnico anterior ao reparo pode registrar a situação encontrada, a possível origem do defeito e os serviços necessários.

Em situações urgentes, o proprietário deve preservar fotografias, vídeos, materiais retirados, notas fiscais e relatórios que demonstrem por que a intervenção não poderia aguardar.

Quais direitos podem ser discutidos?

Conforme o contrato e a legislação aplicável, o proprietário pode buscar:

• correção do defeito;
• reexecução do serviço;
• abatimento do preço;
• restituição de valores;
• contratação de outra empresa;
• ressarcimento dos materiais perdidos;
• reparação de áreas atingidas;
• indenização por outros prejuízos comprovados.

Em relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevê alternativas para serviços que apresentem vícios de qualidade, incluindo reexecução, restituição do valor pago ou abatimento proporcional.

Qual é o prazo para reclamar de um vício construtivo?

Não existe um único prazo aplicável a todos os problemas de construção.

Em relações de consumo, o prazo para reclamar de vícios em produtos ou serviços duráveis pode ser diferente conforme o defeito seja aparente ou oculto. No vício oculto, a contagem pode começar quando o problema se torna evidente. Esse prazo não deve ser confundido automaticamente com o prazo para uma ação de indenização.

O artigo 618 do Código Civil também prevê garantia de cinco anos relacionada à solidez e à segurança de determinadas construções. Esse período não abrange necessariamente toda falha estética ou de acabamento.

O Superior Tribunal de Justiça diferencia o prazo de garantia do prazo para formular determinadas pretensões judiciais e já reconheceu, em casos específicos, a aplicação do prazo prescricional de dez anos a pedidos de indenização decorrentes de falhas construtivas. A definição correta depende do contrato, do problema identificado, da data de sua descoberta e do pedido que será apresentado.

Por isso, o proprietário não deve aguardar o agravamento do defeito para procurar orientação.

É necessário fazer um laudo técnico?

O laudo pode ser importante quando existe dúvida sobre a origem, a gravidade ou o responsável pela falha.

A avaliação pode indicar:

• o defeito existente;
• sua possível causa;
• o risco para o imóvel;
• se o projeto foi respeitado;
• a necessidade de reparo;
• os serviços que deverão ser refeitos;
• o custo estimado da correção.

Em um processo judicial, também poderá ser realizada uma perícia por profissional nomeado pelo juiz.

Perguntas frequentes